부동산 분양계약 배임죄 무죄, 이중매매가 아닌 명의수탁자 변경의 경우

이            유

공 소 사 실
피고인 A은 주식회사 D의 회장으로서 실질적 운영자이고, 피고인 B는 주식회사 D의 사내이사로서 2022. 6. 30. 위 회사의 대표이사로 등기된 사람이며, 피고인 C은 2020. 8. 6.경부터 2021. 10. 29.경까지 주식회사 D(이하 ‘D’이라고만 한다)의 명의상 대표이사로서 경기 양평군 E, F 토지(분할 전 G, 이하 ‘이 사건 토지’라 함)의 소유자이다.
피고인들은 2021. 4. 24.경 경기 양평군 H에 있는 D 사무실에서, 피해자 I에게 이 사건 토지 중 200평 상당을 매매대금 2억 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하면서, 피해자는 2021. 4. 24. 계약금 4,000만 원을, 2021. 5. 14. 중도금 6,000만 원을, 2021. 5. 24. 잔금 1억 원을 각각 D 명의의 계좌로 지급하고, 피고인들은 잔금 수령 후 소유권의 완전한 행사를 저해하는 권리 등이 일체 존재하지 않는 상태의 완전한 소유권을 이전하기로 약정하고, 2021. 4. 24. 위 토지에 대한 공사대금 합계 6,000만 원 상당의 토목공사계약(2021. 4. 24. 계약금 1,200만 원, 2021. 5. 14. 중도금 1,800만 원, 2021. 5. 24. 잔금3,000만 원) 및 공사대금 합계 5,750만 원 상당의 주차장공사계약(2021. 4. 24. 계약금 2,875만 원, 2021. 5. 14. 잔금 2,875만 원)을 체결하였으며, 2021. 10. 5.경 피해자에게 추가로 이 사건 토지 중 40평 상당을 합계 4,000만 원에 매도하는 내용의 매매계약을 체결하였다.
피고인들은 위 각 계약에 따라 피해자로부터 2021. 4. 24. 8,075만 원을, 2021. 5. 14. 1억 675만 원을, 2021. 5. 24. 3,000만 원을, 2021. 8. 5. 5,000만 원을, 2021. 8. 6. 3,000만 원을, 2021. 10. 6. 4,000만 원을 각각 D 명의의 J은행 계좌(계좌번호 1 생략)로 송금 받는 등 합계 3억 3,750만 원을 지급받았으므로 피해자에게 피해자가 매수한 토지(이 사건 토지 중 240평 상당)에 대하여 소유권이전등기절차를 이행하여 주어야 할 임무가 있었다.
그럼에도 불구하고 피고인들은 공모하여 위와 같은 임무에 위배하여 2023. 4. 28.경 이 사건 토지에 대하여 피고인 A의 동거인인 K 명의로 2023. 4. 3. 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 경료하였다.
이로써 피고인들은 공모하여 3억 3,750만 원 상당의 재산상 이익을 취득하고 피해자에게 같은 금액 상당의 재산상 손해를 가하였다.
판 단
1. 관련 법리
가. 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로써 재산상의 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 사무의 주체인 타인에게 손해를 가할 때 성립하는 것이므로 범죄의 주체는 타인의 사무를 처리하는 지위에 있어야 한다. 여기에서 ‘타인의 사무를 처리하는 자’라고 하려면, 타인의 재산관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 타인을 위하여 대행하는 경우와 같이 당사자 관계의 전형적·본질적 내용이 통상의 계약에서의 이익대립관계를 넘어서 그들 사이의 신임관계에 기초하여 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 데에 있어야 한다. 이익대립관계에 있는 통상의 계약관계에서 채무자의 성실한 급부이행에 의해 상대방이 계약상 권리의 만족 내지 채권의 실현이라는 이익을 얻게 되는 관계에 있다거나, 계약을 이행함에 있어 상대방을 보호하거나 배려할 부수적인 의무가 있다는 것만으로는 채무자를 타인의 사무를 처리하는 자라고 할 수 없고, 위임 등과 같이 계약의 전형적·본질적인 급부의 내용이 상대방의 재산상 사무를 일정한 권한을 가지고 맡아 처리하는 경우에 해당하여야 한다(대법원 2020. 2. 20. 선고 2019도9756 전원합의체 판결 참조).
나. 중도금이 지급된 단계부터는 매도인이 매수인의 재산보전에 협력하는 신임관계가 당사자 관계의 전형적·본질적 내용이 된다. 이러한 신임관계에 있는 매도인은 매수인의 소유권 취득 사무를 처리하는 자로서 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당하게 된다. 나아가 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 고의로 제3자에게 목적부동산을 처분하는 행위는 매매계약상 혹은 신의칙상 당연히 하지 않아야 할 행위로서 배임죄에서 말하는 임무위배행위로 평가할 수 있다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결 등 참조).
다. 형사상 배임죄의 죄책을 지기 위하여는 피고인에게 임무 위배 행위를 하였을 것과 그 위배 행위를 함에 있어서 배임의 고의 및 불법이득의사가 인정되어야 한다. 피고인에게 배임의 고의와 불법이득의 의사가 있었는지 여부를 판단할 때에는 그 행위에 이르게 된 경위와 동기, 손실발생의 개연성과 이익획득의 개연성 등 여러 사정을 고려하여 자기 또는 제3자가 재산상 이익을 취득한다는 인식과 본인에게 손해를 가한다는 인식하의 의도적 행위임이 인정되는 경우에 한하여 배임죄의 고의를 인정하여야 한다(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011도15052 판결의 취지 등 참조).
2. 이 사건의 경우
이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거만으로는 피고인들이 타인의 사무를 처리하는 지위에 있다거나 K 명의로 소유권이전등기를 마친 것이 배임죄에서 정한 업무상위배행위에 해당한다고 점 및 피고인들에게 배임의 고의가 있었다는 점에 관하여 합리적인 의심을 할 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵다.
① 먼저 이 사건 공소사실은 이 사건 토지에 관하여 K 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 것이 이중매매에 해당한다는 것을 전제로 하는데, 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때, 이 사건 토지에 관하여 K 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 것을 이중매매로 보기는 어렵다.
ⓐ D은 경기 양평군 L(이하 ‘L’라고만 한다) G 일대 토지(이하 ‘이 사건 사업부지’라 한다)에서 주택단지를 조성하여 분양하는 부동산 개발사업을 진행하고 있었고, 피해자는 아직 이 사건 토지가 분할되지도 아니하였던 2021. 4. 24. 분할 전 G 토지 중 200평에 대한 분양계약 및 위 토지 위에 주택을 신축하고 주차장을 조성하는 내용의 토목공사계약, 주차장공사계약을 D과 사이에 체결하였다.
ⓑ 피해자가 D과 위 분양계약을 체결할 당시 이 사건 사업부지에 관하여는 피고인 C 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었는데, 이는 부동산 개발사업 자금 조달에 필요한 담보대출을 받기 위하여 신용 상태가 가장 좋았던 피고인 C 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌던 것이고, 실제 이 사건 사업부지에 관하여 소유권을 가지고 있었던 것은 피고인 C이 아닌 D이었다. 결국 D은 피고인 C에게 이 사건 사업부지를 명의신탁한 것이다.
ⓒ 피해자 역시 소유명의자인 피고인 C이 아닌 D을 매도인으로 하여 분양계약을 체결하였고, 피해자는 분양계약의 당사자를 피고인 C이 아닌 D로 인식하고 있었다.
ⓓ 피고인 C은 부동산 개발사업에 더 이상 참여하지 않겠다면서 본인 명의로 소유권이 마쳐져 있었던 이 사건 사업부지의 소유권을 이전해 가고 자신이 채무자로 된 거액의 대출금채무를 정리해 줄 것을 D 측에 요구하며 2021. 10.경 D의 대표이사에서 사임하였고, D 입장에서도 분양이 이루어진 일부 ‘호수’에 관하여는 공동담보로 들어가 있던 기존 M조합에 대한 대출금을 변제하여 담보를 일부해지 시켜야 하는 상황이어서 피고인 C을 채무자로 한 대출금채무 및 피고인 C과의 명의신탁관계를 정리할 필요가 있었다.
ⓔ 피고인 A과 사실혼 관계에 있었던 K의 신용상태가 대출에 적합하다는 이유로 2023. 4. 28. 분할된 이 사건 토지를 포함하여 이 사건 사업부지에 관하여 K 명의로 소유권이전등기가 마쳐지게 되었고, 이와 같이 K 명의로 소유권이전등기가 마쳐지면서 그 누구에게도 토지의 매매대금이 지급된 바는 없으며, K은 이 법정에 증인으로 출석하여 피고인 A의 요청으로 명의를 빌려 준 것이지 자신이 이 사건 토지를 매수한 바 없고 매매대금도 지급하지 아니하였음을 인정하였다.
ⓕ 결국 이는 D이 이 사건 토지의 소유권을 계속해서 보유하고 있는 상황에서 피고인 C에서 K으로 명의수탁자만 변경한 것으로 보이고, 담보대출을 해주는 금융기관을 변경하는 과정에서 대출이 가능한 K 명의로 형식적으로 소유권이전등기가 마쳐진 것을 두고 실제로 부동산을 처분하는 이중매매의 사안과 동일하게 평가할 수는 없다.
② 설령, 이 사건 토지에 관하여 K 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 것이 이중매매에 해당한다고 하더라도, 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때, 피고인들이 타인의 사무를 처리하는 지위에 있었다고 보기도 어렵다.
ⓐ 통상적인 부동산 이중매매 사안과 달리 피해자가 D과 체결한 계약에 따른 D의 의무는 단순히 계약의 목적물인 부동산의 소유권을 이전해 주는 것이 아니라 주택단지를 조성하여 주택을 신축한 후 토지 분할, 기타 관련 인허가 업무도 처리하고 기존의 공동담보로 제공된 근저당권까지 완전히 말소하여 소유권을 이전해 주는 것이다.
ⓑ 피해자가 분양계약을 체결할 당시 이 사건 토지는 아직 분할이 되기 전이었고, D이 부동산 개발사업의 일환으로 건축허가 등 대관청 인허가 업무 및 인허가 조건의 이행, 단지 조성, 설계, 감리, 건축시공 진행 등의 업무를 마쳐야지만 분양계약에 따른 피해자에 대한 소유권이전등기 의무를 이행할 수 있는 상황이었다.
ⓒ 이는 통상적인 부동산 이중매매 사건에서 매도인이 매수인에게 부담하는 소유권이전등기 협력의무와 큰 차이가 있는 것이고, 결국 D이 분양계약에 따라 피해자를 포함한 분양자들에게 부담하는 본질적인 급부의 내용에 비추어 볼 때, 상대방의 재산상 사무를 일정한 권한을 가지고 맡아 처리하는 경우라고 보기는 어렵고, D이 부동산개발사업의 계획에 따라 주택단지를 조성하여 건물 신축 후 각종 인,허가 업무까지 처리하여 피해자에게 소유권이전등기를 마치는 것은 D이 분양계약에 따라 부담하게 된 자신의 사무에 해당할 뿐이다.
ⓓ 부동산 이중매매에 있어서 배임죄의 주체는 매도인인데, 이 사건의 경우 분양계약의 당사자는 D이고, D의 실질적 운영자인 피고인 A은 별론으로 하더라도 피고인 C, A은 이 사건 토지의 매도인에 해당하지도 않는다.
③ 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때, 피고인들에게는 이 사건 토지를 K에게 취득하게 하여 피해자에게 손해를 가하려는 인식, 즉 배임의 고의가 있었다고 보기도 어렵다. ⓐ 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지에 관하여 K에게 소유권이전등기가 마쳐진 것은 매매와 같은 실질적인 처분행위에 따른 것이 아니라 피고인 C으로부터 K에게 명의수탁자를 변경한 것에 불과하다.
ⓑ 금융기관 등으로부터 자금을 차입하여 부동산 개발사업(주택을 신축하여 분양하는 사업)을 하는 경우 보통 사업초기에는 사업부지 전체를 공동담보로 제공하여 대출을 받은 후 개별 호수에 대하여 분양이 이루어지면 공동담보의 피담보채무인 대출금의 일부를 변제하고 그 분양된 부분에 해당하는 토지에 관하여는 담보를 해지하여 근저당권을 말소한 후 분양자에게 소유권을 이전하게 것이 일반적인데, 이 사건의 경우에도 D은 분양자들에게 각 분양받은 부분의 소유권을 이전하기 위하여 기존 대출기관인 M조합과 일부 변제 후의 근저당권 부분해지를 논의하던 중 조건이 맞지 않게 되자 대출을 갈아타면서 더 많은 대출이 가능한 K 명의로 소유권이전등기를 마치게 된 것으로 그 당시 피고인들이 분양자들에게 손해를 가하려는 의사를 가지고 있었다고 단정하기 어렵다.
ⓒ K 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 날과 같은 날 K을 채무자로 한 근저당권설정등기가 마쳐졌는데, 위 근저당권의 채무는 소유권이 이전되기 전 채무자를 C으로 한 근저당권의 채무액과 거의 일치하고, M조합에 대한 대출금을 N조합에 대한 대출금으로 대환한 것 외에는 모두 기존의 근저당권의 피담보채무를 인수한 것이나 다름없으며, 피고인들이 담보대출금을 임의로 사용하였다고 볼 만한 증거는 없다.
결 론
그렇다면, 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.