주 문피고인 A을 징역 4년에 처한다.
피고인 C는
무죄.
배상신청인들의 배상신청을 모두 각하한다.
이 유
범죄사실(피고인 A)
피고인 A은 2022. 11. 6.경 <주소> 'R공인중개사사무소에서 피해자 I과 P B동 501호를 4억 5,000만 원에, 피해자 J와 P B동 502호를 4억 3,100만 원에 매매하는 분양계약을 체결하고, 2022. 11. 6.경 피고인 A 명의 신협은행 계좌(<계좌번호>)로 계약금 명목으로 각 500만 원 합계 1,000만 원을 송금받았다. 이후 피고인 A은 피해자 I으로부터 2022. 12. 5.경 위 신협은행 계좌로 중도금 명목의 2억 원, 2023. 1. 9.경 위 신협은행 계좌로 중도금 명목의 1억 원 합계 3억 원을, 피해자 J로부터 2022. 11. 17.경 위 신협은행 계좌로 중도금 명목의 3억 원을 송금받았으므로 피해자들에게 위 501호와 502호에 대해 각각 소유권이전등기를 경료해줄 임무가 있었다.
그럼에도 불구하고 피고인 A은 위와 같은 임무에 위배하여 2023. 3. 17.경 위 200평 토지 위에 세워진 'P A동(201, 202, 301, 302, 401, 402, 501, 502호), P B동(201, 202, 301, 302, 401, 402, 501, 502호)'에 관하여 피고인 A을 위탁자로, 수협은행을 수탁자로, Q수산업협동조합을 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하면서 45억 원의 대출을 받고 위 501호, 502호의 소유권을 수탁자인 수협은행에 이전하였다.
이로써 피고인 A은 피해자 I에 대하여 4억 5,000만 원, 피해자 J에 대하여 4억 3,100만 원에 해당하는 재산상의 이익을 취득하고, 피해자들에게 각 같은 액수에 해당하는 손해를 가하였다.
증거의 요지(피고인 A)
1. 피고인 A의 일부 법정진술
1. 증인 C의 법정진술, 제3회 공판조서 중 증인 I, J의 각 진술기재
1. I, J에 대한 경찰 진술조서
1. 토지등기사항전부증명서, 건물등기사항전부증명서(신탁계약서 별첨), 각 분양계약서, 매매대금 이체내역, 2021. 10. 21.자 공동사업계약서, A 명의 신협계좌 거래명세표 통장사본, 피해자들과 대면하여 작성한 빌라매매 가계약서, 수협은행 통장 거래내역
피고인 A의 주장에 대한 판단
부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다. 따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다(대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결).
이 법원에서 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정 등을 종합하면, 피고인 A에게 피해자들에 대한 각 배임죄가 성립한다고 봄이 타당하다. 따라서 피고인 A에게 피해자들에 대한 각 배임죄가 성립하지 않는다는 피고인 A의 주장은 받아들이지 않는다.
① 피고인 A은 2022. 11. 6. 모녀관계인 피해자들과 사이에 P 빌라 501호를 4억 6,000만 원에, 502호를 4억 3,100만 원에 각 분양하는 내용의 각 가계약(이하 '이 사건 각 가계약'이라 한다)을 '직접' 체결하였다. 이 사건 각 가계약이 체결되는 자리에는 C도 있었는데, 이 사건 각 가계약서에 매도인은 A이라고 기재되어 있고, C는 시공자라고 기재되어 있다.
② 피고인 A과 C는 2021. 10. 21.경 P 빌라를 건축하여 분양하는 사업을 공동으로 수행하기로 계약하였다. 그런데 P 빌라가 건축될 토지는 피고인 A의 소유였다. 따라서 P 빌라의 모든 호실은 우선 피고인 A 명의로 소유권보존등기가 경료될 예정이었다(실제로 P 빌라의 모든 호실은 우선 피고인 A 명의로 소유권보존등기가 경료되었다). 그리고 P 빌라의 모든 호실은 피고인 A 명의로 분양될 예정이었다. 즉 피고인 A이 매도자로서 분양할 예정이었다. 이 때문에 이 사건 각 가계약서에도 매도인이 A이라고 기재되어 있었던 것이다.
③ 그 후 C는 피해자들에게 분양대금을 미리 지급하면 분양대금을 다소 깎아주겠다고 제안하였다. 피해자들은 2022. 11. 6. 각 500만 원의 가계약금(이하 '이 사건 각 500만 원'이라 한다)만 지급한 상태였는데, 피해자들은 C의 제안을 받아들여서 2022. 11. 17.부터 2023. 1. 9.까지 각 3억 원(이하 '이 사건 각 3억 원'이라 한다)을 미리 지급하였다.
C는 피해자들로부터 분양대금을 미리 지급받는 것을 당연히 피고인 A에게 알렸고, 피고인 A도 당연히 이에 동의하였다는 입장이다. 살피건대, ㉠ C가 이를 피고인 A에게 알리지 않을 이유가 전혀 없었던 점, ㉡ 이 사건 각 500만 원 뿐만 아니라 이 사건 각 3억 원도 피고인 A 명의의 신협은행 <계좌번호> 계좌(이하 '이 사건 신협은행 계좌'라 한다)로 송금된 점, ㉢ 이 사건 신협은행 계좌는 당연히 피고인 A이 관리하며 사용하던 계좌였던 점(C도 이 사건 신협은행 계좌와 연결된 체크카드 등을 가지고 있었으나, 이 사건 신협은행 계좌에서 큰돈이 송금되어 나가는 행위는 당연히 피고인 A이 오티피 등을 관리하며 직접 행하였다), ㉣ 피고인 A도 제2회 공판기일에서 이 사건 각 500만 원이 이 사건 신협은행 계좌에 들어온 것은 그 날 알았고, 이 사건 각 3억 원이 이 사건 신협은행 계좌에 들어온 것도 그 날로부터 2~3일 이내에 알았다고 진술한 점, ㉤ 피고인 A은 이 사건 각 3억 원이라는 큰돈을 지급받은 후에 이 사건 각 3억 원을 다른 데에 송금하는 등으로 사용하였고, 이 사건 각 3억 원을 피해자들에게 돌려주지 않은 점, ㉥ 피고인 A이 이 사건 각 3억 원을 다른 데에 송금하는 등으로 사용하는 데에 C의 의사관여가 있었다고 하더라도, 어쨌든 피고인 A이 오티피 등을 관리하며 직접 송금한 점, ㉦ 피해자들로부터 분양대금을 미리 지급받는 것이 피고인 A에게도 당연히 이익이 되는 일이었던 점 등을 종합하면, 피해자들로부터 분양대금을 미리 지급받는 것을 피고인 A도 동의하였다고 봄이 지극히 타당하다. 그렇다면 이 사건 각 가계약은, 피해자들이 분양대금의 약 2/3라는 상당한 금액을 지급함으로써 본계약의 단계에 들어섰을 뿐만 아니라 매도인이 함부로 부동산의 소유권이전의무에서 벗어날 수 없는 단계까지 들어섰다고 평가된다.
④ 이 사건 각 가계약은 본계약의 단계에 들어섰을 뿐만 아니라 매도인이 함부로 부동산의 소유권이전의무에서 벗어날 수 없는 단계까지 들어섰으므로, P 빌라 501호, 502호의 매도인으로 평가되는 피고인 A은 피해자들에게 위 501호, 502호의 소유권을 이전해주기 전에 위 501호, 502호의 소유권을 제3자에게 이전해주지 않을 의무가 있었다. 그런데 피고인 A은 2023. 3. 17. 수협은행으로부터 45억 원을 대출받으면서(위 45억 원은 당연히 피고인 A 명의의 수협은행 계좌로 입금되었다) P 빌라의 모든 호실의 소유권을 신탁을 원인으로 수협은행에게 이전하는 행위를 '직접' 행하였다. 피고인 A은 P 빌라의 모든 호실 중에서 최소한 2개의 호실에 관하여는 중도금 이상의 분양대금을 지급받은 것을 알고 있었으므로, 설령 수협은행으로부터 대출을 받더라도 그 2개의 호실은 신탁등기의 대상에서 제외시켰어야 했는데, 그 2개의 호실을 포함한 모든 호실을 신탁등기의 대상에 포함시켰던 것이다. 그렇다면 피고인 A은 피해자들에 대한 각 배임의 고의가 있었다고 평가되고, 피해자들에 대한 각 배임죄도 성립한다고 평가된다.
⑤ 피고인 A의 2025. 4. 14.자 변론요지서 제2항의 개별적 주장에 대한 답변은 아래와 같다.
법령의 적용(피고인 A)
1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택
각 형법 제355조 제2항, 제1항, 각 징역형 선택
1. 경합범가중
형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조
배상신청의 각하
피고인 A의 배상신청인들에 대한 배상책임의 범위가 명백하지 않고, 피고인 C에 대하여는 무죄를 선고하므로, 형사소송 절차에서 피고인들에게 배상명령을 하는 것이 타당하지 아니하거나 부적법하다.
양형의 이유(피고인 A)
서민들에게는 집 한 채가 재산의 대부분인 경우가 많다. 그런데 피고인 A의 이 사건 범행으로 피해자들은 각 집 한 채를 취득하지 못하는 엄청난 피해를 입었다(P 빌라 501호, 502호의 분양대금을 기준으로 하면, 피해자들은 각 4억 원대의 집 한 채를 취득하지 못하는 피해를 입은 것이고, 피해자들이 각 지급한 분양대금을 기준으로 하면, 피해자들은 각 3억 원대의 분양대금을 날리는 피해를 입은 것이다). 피해자들은 피고인 A에 대하여 엄벌을 탄원하고 있는데, 피고인 A은 납득하기 어려운 변명으로 일관하고 있고, 피해자들의 피해를 전혀 변상하지 않았다. 그렇다면 피고인 A에게는 그 행위 및 결과에 상응하는 실형을 선고하지 않을 수 없다.
형을 정함에 있어서는 피고인 A은 전과가 없는 점을 피고인 A에게 유리한 정상으로 고려하고, 그 밖에 피고인 A의 나이, 성행, 환경, 가족관계, 범행의 동기와 결과, 범행 후의 정황 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 두루 참작하였다.
무죄 부분(피고인 C)
1. 공소사실
피고인들은 2021. 10. 21.경 불상의 장소에서 '<주소>, <지번>' 200평 토지에 관해 공동사업계약서를 작성하여, 피고인 A은 위 200평 토지 소유주로서 토지의 인허가 변경, 시공 등 모든 행위를 피고인 C가 담당하도록 하였으며, 위 계약 특약사항 제8항에 "대출과 동시에 본 대출 토지 및 건물을 신탁하기로 한다"라는 조항을 두었다.
피고인들은 2022. 11. 6.경 <주소> 'R공인중개사사무소에서 피해자 I과 P B동 501호를 4억 5,000만 원에, 피해자 J와 P B동 502호를 4억 3,100만 원에 매매하는 분양계약을 체결하고, 2022. 11. 6.경 피고인 A 명의 신협은행 계좌(<계좌번호>)로 계약금 명목으로 각 500만 원 합계 1,000만 원을 송금받았다. 이후 피고인들은 피해자들로부터 미리 지급받을 중도금을 사업자금으로 사용하기로 공모하고, 피해자들에게 중도금을 미리 지급하면 잔금을 감액해 주겠다는 취지로 제안하여 피해자 I으로부터 2022. 12. 5.경 위 신협은행 계좌로 중도금 명목의 2억 원, 2023. 1. 9.경 위 신협은행 계좌로 중도금 명목의 1억 원 합계 3억 원을, 피해자 J로부터 2022. 11. 17.경 위 신협은행 계좌로 중도금 명목의 3억 원을 송금받았으므로 피해자들에게 위 501호와 502호에 대해 각각 소유권이전등기를 경료해줄 임무가 있었다.
그럼에도 불구하고 피고인들은 위와 같은 임무에 위배하여 2023. 3. 17.경 위 200평 토지 위에 세워진 'P A동(201, 202, 301, 302, 401, 402, 501, 502호), P B동(201, 202, 301, 302, 401, 402, 501, 502호)'에 관하여 피고인 A을 위탁자로, 수협은행을 수탁자로, Q수산업협동조합을 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하면서 45억 원의 대출을 받고 위 501호, 502호의 소유권을 수탁자인 수협은행에 이전하였다.
이로써 피고인들은 공모하여 피해자 I에 대하여 4억 5,000만 원, 피해자 J에 대하여 4억 3,100만 원에 해당하는 재산상의 이익을 취득하고, 피해자들에게 각 같은 액수에 해당하는 손해를 가하였다.
2. 판단
이 사건 기록 및 변론에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정 등에 비추어 보면, 검사가 제출한 증거들만으로는, 피고인 C에게 피해자들에 대한 각 배임죄가 성립한다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
① 검사가 제출한 증거들만으로는, 피고인 C가 P 빌라 501호, 502호의 매도인이라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고인 C는 단독적으로는 배임죄의 정범이 될 수 없고, 피고인 A과 공모한 공동정범으로서만 배임죄의 정범이 될 수 있다.
② 그런데 검사가 제출한 증거들만으로는, 피고인 C가 피고인 A과 이 사건 배임 범행 즉 이중매매를 공모하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
③ 검사가 작성한 공소사실에 의하면, 피고인 C는 2021. 10. 21.경 피고인 A과 사이에 P 빌라를 건축하여 분양하는 사업을 공동으로 수행하기로 계약하였는데, 그 계약서의 특약사항 제8항에는 "대출과 동시에 본 대출 토지 및 건물을 신탁을 하기로 한다."라는 조항이 있으므로, 피고인 C는 피고인 A과 이 사건 배임 범행을 공모하였다는 것이다.
그러나 위 조항은 일반론에 불과하다. ㉠ 피고인 A은 피해자들에게 P 빌라 501호, 502호를 매도하면서 중도금 이상의 분양대금을 지급받았다. ㉡ 그 후 피고인 A은 수협은행으로부터 대출을 받으면서 P 빌라의 호실의 소유권을 수협은행에게 이전하였다. 위 ㉠의 행위와 위 ㉡의 행위는 원칙적으로 문제가 되지 않는다. 문제는 피고인 A이 수협은행에게 소유권을 이전시킨 대상에 위 501호, 502호가 포함되었다는 것이다. 피고인 A이 수협은행에게 소유권을 이전시킨 대상에 위 501호, 502호가 포함되지 않았다면, 즉 피고인 A이 수협은행으로부터 대출을 받으면서 P 빌라의 모든 호실 중 위 501호, 위 502호를 제외한 나머지 호실의 소유권만 수협은행에게 이전시켰다면, 위 ㉠의 행위와 위 ㉡의 행위는 전혀 문제가 되지 않는 것이다. 그렇다면 피고인 C가 피고인 A과 사이에 단순히 P 빌라에 관하여 신탁을 논의한 적이 있다는 사실만으로는, 피고인 C가 피고인 A과 이 사건 배임 범행, 즉 이중매매를 공모하였다고 평가할 수는 없는 것이다.
④ 검사가 작성한 공소사실에 의하면, 피고인 C는 피고인 A과 사이에 피해자들로부터 중도금을 미리 지급받아 이를 사업자금으로 사용하기로 공모하였으므로, 피고인 C는 피고인 A과 이 사건 배임 범행을 공모하였다는 것이다.
그러나 피고인들이 피해자들로부터 중도금을 미리 지급받아 이를 사업자금으로 사용하는 것은 원칙적으로 문제가 되지 않는다. 피고인들이 피해자들로부터 중도금을 미리 지급받은 후에 이중매매를 하여야 문제가 되는 것이다. 그렇다면 피고인 C가 피고인 A과 사이에 피해자들로부터 중도금을 미리 지급받아 이를 사업자금으로 사용하기로 논의한 적이 있다는 사실만으로는, 피고인 C가 피고인 A과 이 사건 배임 범행, 즉 이중매매를 공모하였다고 평가할 수는 없는 것이다.
⑤ 검사가 작성한 공소사실에는, 피고인 C가 피고인 A과 이 사건 배임 범행을 어떻게 공모하였는지가 제대로 기재되어 있지 않은 것이다. 그리고 검사가 제출한 증거들만으로는, 피고인 C가 피고인 A과 이 사건 배임 범행, 즉 이중매매를 공모하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
3. 결론
피고인 C에 대한 공소사실은 범죄의 증명이 부족하므로 형사소송법 제325조 후단에 따라 무죄를 선고한다.
