송파 사기죄 변호사 – 임대차 보증금 미반환 사기죄 무죄 판결 사례

1. 공소사실의 요지
피고인은 구미시 B 원룸(이하 ‘이 사건 원룸’이라 한다)의 임대인이고, 피해자 C은 위 원룸 D호의 임차인이다.
피고인은 2023. 12. 11. 19:30경 위 원룸 E호에 있는 자신의 주거지에서 피해자로부터 전화로 임대차 기간 6개월 연장 문의를 받자 ‘6개월보다 먼저 나가든 늦게 나가든 나가기 2달 전에만 말해주면 보증금을 반환해줄 수 있으니 임대차 기간을 연장해도 된다.’라는 취지로 말하였다. 그러나 사실 피고인은 당시 운영하던 사업이 폐업 위기로 일정한 수입이 없었고, 소유한 원룸에는 채권최고액 7억 4,400만 원으로 된 근저당권이 설정되어 있었을 뿐만 아니라 피해자를 포함한 다수의 임차인들의 임대차 보증금을 담보하고 있어 실질적인 가치가 거의 없었으며, 그 외 자산이 없어 새로운 임차인들로부터 받는 임대차 보증금으로 이른바 ‘돌려막기’를 하거나 대출금은 받는 것이 아니면 피해자에게 임대차 보증금을 돌려줄 수 없었는데, 당시 상당한 금융 채무를 부담하고 있었고, 새로운 임차인들도 전세 임대차 계약을 선호하지 않아 그마저도 불확실한 상황이었으므로, 피해자와 전세 임대차계약 연장 합의를 하더라도 임대차계약 기간 종료시 임대차 보증금을 정상적으로 반환할 의사나 능력이 없었다.
피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자와 전세 계약 연장 합의를 함으로써 임대차 보증금 4,500만 원 상당의 재산상 이익을 취득하였다.
2. 판단
가. 관련 법리
차용금의 편취에 의한 사기죄의 성립 여부는 금원 차용 당시 피고인에게 차용금을 변제할 의사나 능력이 없음에도 피해자에게 차용금을 변제할 것처럼 거짓말을 하여 피해자로 하여금 재산의 처분행위를 하게하고 그 재산을 영득하려한 고의가 있었는지의 여부에 의하여 판단하여야 하므로 금원 차용 후 경제사정 등의 변화로 차용금을 변제할 수 없게 되었다고 하여 사기죄에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99도1682 판결, 1998. 3. 10. 선고 98도180 판결 등 참조)고 할 것이고, 이러한 이치는 임대보증금이나 공사대금 등 금전 편취의 경우도 마찬가지이다(대법원 2001. 12. 14. 선고 2001도4990 판결 참조).
또한 주택의 전세계약 내지 임대차계약에 있어서, 임대인은 임차인에게 임차목적물인 주택을 점유하여 사용 · 수익하게 하고, 임차인은 임차보증금을 지급하거나, 차임 등을 지급하는 것을 본질로 하고, 이러한 임대차계약이 종료된 경우에는 임대인의 임차보증금반환의무와 임차인의 임차목적물반환의무는 동시이행의 관계에 있으며, 특히 주거용건물의 주택임대차에 관하여는 인도받은 임차주택의 점유, 주민등록법상의 전입신고, 확정일자 등을 기초로 주택임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등을 보장하고 있어, 특별히 임차목적물에 설정된 근저당권 등으로 인하여 임차인이 그러한 사정을 알았더라면 임대차계약을 체결하지 않았을 정도의 내용으로 부동산의 거래상 신의칙상 요구되는 사항을 적극적으로 속이거나 이를 고지하지 않는 경우 등을 제외하고는, 일반적으로 임대인이 임대차계약을 체결함에 있어 자신의 재산상태 등을 고지하지 않았다는 사정만을 가지고 사기죄에서 말하는 기망이라고 단정할 수 없다고 할 것이다.
나. 구체적 판단
이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거들에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면 임대차계약 연장 합의 당시 피고인에게 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었다고 보기 어려워, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인이 피해자를 기망하여 임대차계약 연장 합의를 하였다는 점이 합리적인 의심이 없을 정도로 증명되었다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
1) 통상 임대차계약을 체결할 때에는 임대인의 재력을 조사하여 그 재력을 믿고 체결한다기보다는 임대차목적물의 등기부등본을 보고 설정된 권리 등을 확인한 후 임대차목적물의 가치 자체만으로 임대차보증금을 반환받을 수 있는지를 보고 임대차계약을 체결한다. 이는 피해자가 2023. 12. 11. 기존 임대차계약의 연장 합의를 하였을때도 적용된다. F조합이 2023. 4. 7. 기준으로 이 사건 원룸과 그 대지를 평가한 감정가는 1,270,506,500원이었고, 2024. 12. 31. 기준으로 다른 기관에 의해 평가된 감정가는 1,295,176,000원이었고, 경매절차에서 2025. 2. 10. 기준으로 평가된 감정가는 1,599,673,280원이므로 범행일인 2023. 12. 11.경 이 사건 원룸과 그 대지의 감정가는최소 1,270,506,500원 이상일 것으로 추정된다. 그런데 이 사건 원룸과 그 대지에는 채권최고액 744,000,000원의 근저당권이 설정되어 있었고 실제 채무액은 620,000,000원이었으며 다른 근저당권이나 가압류가 설정되어 있지 않고 보증금채무를 모두 합쳐도360,000,000원에 불과하여 이 사건 원룸과 그 대지가 공소사실 기재와 같이 실질적인가치가 거의 없다고 보기 어렵다.
2) 그 외 피고인의 개인 금융기관채무를 모두 합치더라도 2023. 12. 11. 기준 피고인의 채무액은 680,400,000원, 보증금반환채무는 360,000,000원이어서 이 사건 원룸과 그 대지의 감정가에서 위 채무를 모두 공제하더라도 상당한 금원이 남아 피고인에게 변제 자력이 없었다고 보기 어렵다. G 주식회사에서 이 사건 범행 전후 피고인의 신용정보를 평가한 보고서를 보더라도 피고인의 신용상태에는 문제가 없었다.
3) 피해자는 이 사건 원룸 D호를 인도받고 주민등록전입신고를 함으로써 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 갖추었으며 소액임차인으로서의 최우선변제권도 인정되며 H호를 제외한 다른 임차인들보다 대항력 발생일 및 확정일자도 앞서 경매절차에서 임대차보증금을 반환받을 수 있을 것으로 보인다.
4) 피해자가 먼저 피고인에게 임대차기간의 6개월 연장을 요청하였고 이에 대해 피고인이 피해자의 요청을 받아들이며 나가기 2달 전에 말해주면 보증금을 반환해줄 수 있다고 답한 것이므로, 이는 통상적인 절차를 알려준 것에 불과하고 적극적으로 기망행위를 한 것으로 볼 수 없다.
5) 피고인은 이 사건 범행일 이후인 2024. 3. 22. I호 임차인에게 보증금 10,000,000원을 반환하였고, 2024. 4. 18. J호 임차인에게 보증금 20,000,000원을 반환하였다.
6) 피고인은 공실이었던 호실이나 피해자가 거주한 D호에 대하여 새로 임대차계약을 체결하여 새로운 임차인으로부터 받는 임대차보증금을 피해자에게 지급하려 한 것으로 보이는데, 현실적인 주택임대차의 거래실정에 비추어 피고인에게 이러한 의도가 있었다 하더라도 이것만으로 피고인에게 편취의 고의가 있었다고 단정하기는 어렵다.
3. 결론
그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 경우에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.