아파트 건축주의 건조물침입죄 벌금형 사례 분석

주            문
피고인을 벌금 500,000원에 처한다.
피고인이 위 벌금을 납입하지 아니하는 경우 100,000원을 1일로 환산한 기간 피고인을 노역장에 유치한다.
위 벌금 상당액의 가납을 명한다.
이 사건 공소사실 중 권리행사방해의 점은 무죄.

이            유

범 죄 사 실
피고인은 서울 서대문구 B 외 30필지에서 'C사업'으로 진행되는 D아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다) 신축공사 및 분양사업의 건축주로, E호의 수분양권자이다.
피고인은 2021. 9. 16.경 열쇠 수리업자로 하여금 피해자가 관리하는 이 사건 아파트E호의 출입문 전자도어록을 교체하게 하고, 위 아파트 안으로 들어가 입주하여 피해자가 관리하는 건조물에 침입하였다.

증거의 요지
1. 피고인의 법정진술 일부
1. 피고인에 대한 경찰피의자신문조서 일부
1. F에 대한 경찰진술조서
1. 고소 대리인 G에 대한 경찰진술조서 제2, 3회 사본
1. 아파트 관리소장 H에 대한 경찰진술조서 사본
1. I회사 직원 J에 대한 경찰진술조서 사본
1. 고소장
1. 고소인측 추가 진술서 사본
1. E호의 세대별 기간별 전기 등 사용량 검침내역서
1. I회사의 '21. 12. 24.자 'D 아파트 입주증 발급행위 등 불법행위 중단 요청의 건' 문서
1. 임시사용승인서 전체블럭
법령의 적용
1. 범죄사실에 대한 해당법조
형법 제319조 제1항[위 각 증거에 의하면 피해자는 위 부동산을 적법하게 점유, 관리한 것으로 충분히 인정된다. 뿐만 아니라 건조물침입죄는 관리하는 건조물의 사실상 평온을 보호법익으로 하므로, 관리자가 건조물을 관리할 법률상 정당한 권한을 가지고 있는지는 범죄의 성립을 좌우하는 것이 아니고, 관리자가 건조물을 사실상 점유·관리하는 경우라면 설령 정당한 권원이 없는 사법상 불법점유이더라도 적법한 절차에 의하여 그 점유를 풀지 않는 한 그에 따른 사실상 평온은 보호되어야 하며, 사법상 권리자라 하더라도 정당한 절차에 의하지 아니하고 건조물에 침입한 경우에는 건조물침입죄가 성립한다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2022도5940 판결 참조)]
1. 노역장유치
형법 제70조 제1항, 제69조 제2항
1. 가납명령
형사소송법 제334조 제1항
양형의 이유
피고인에게 벌금형을 초과하는 전과가 없고 최근 10여 년간 아무런 전과가 없으며 피고인이 위 범행에 이르게 된 데에 참작할 만한 사정이 있고, 피해자가 2024. 12. 12. 피고인에 대한 처벌불원서를 제출하였다. 한편 피고인은 건조물침입 후 피해자의 점유를 탈취하여 상당한 장기간 동안 해당 전유부분을 실질적으로 점유하였고 위 범행을 납득하기 어려운 이유로 부인하고 있다. 위 부동산이 피고인의 단독소유로 인정되지 아니하여 다음과 같이 죄형법정주의에 따라 권리행사방해죄에 대하여 무죄를 선고하지만, 위와 같이 건조물에 침입하여 그 점유를 탈취한 피고인의 행위는 전체적으로 볼 때 그 건조물을 단독으로 소유하는 경우보다 단독으로 소유하지 않는 경우 비난가능성이 더 크다. 이러한 사정을 종합하되, 유사 사건에서 확정된 형을 존중한다.
무죄 부분
1. 이 사건 공소사실 중 권리행사방해 부분
피고인은 이 사건 아파트 신축공사 및 분양사업의 건축주로, E호의 수분양권자이다.
피해자 I 주식회사는 2021. 3. 31.부터 이 사건 아파트에 대한 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 유치권을 행사하여 위 K동 아파트를 점유·관리하고 있었다.
피고인은 2021. 9. 16.경 열쇠 수리업자로 하여금 피해자가 유치권자로서 점유 및 관리하는 이 사건 아파트 E호의 출입문 전자도어록을 교체하게 하고, 위 아파트 안으로 들어가 입주하여 피해자의 점유를 침탈하였다.
이로써 피고인은 피해자의 유치권의 목적이 된 피고인 소유의 이 사건 아파트를 취거하여 피해자의 유치권 행사를 방해하였다.
2. 판 단
가. 관련 법리
1) 권리행사방해죄에서 말하는 '자기의 물건'이라 함은 범인이 소유하는 물건을 의미하고, 여기서 소유권의 귀속은 민법 기타 법령에 의하여 정하여지며(대법원 2007. 1. 11. 선고 2006도4215 판결 참조), 자기와 타인의 공유에 속하는 물건은 여기서 자기의 물건에 해당하지 아니한다.
2) 신축건물의 소유권은 원칙적으로 자기의 노력과 재료를 들여 이를 건축한 사람이 원시적으로 취득하는 것이나, 건물신축 도급계약에서 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속되고, 이때 신축건물이 집합건물로서 여러 사람이 공동으로 건축주가 되어 도급계약을 체결한 것이라면, 그 집합건물의 각 전유부분 소유권이 누구에게 원시적으로 귀속되느냐는 공동 건축주들 사이의 약정에 따라야 한다(대법원 2010. 1. 28. 선고 2009다66990 판결 참조).
나. 인정사실
공사도급계약서(L블럭)에 의하면, 피고인 등의 건축주는 2018년 9월 시행대행사를 주식회사 M(이하 'M'이라 한다)로 하여 피해자와 'C사업 L 블럭 아파트 신축공사'에 관한 공사도급계약을 체결하였는데, 위 계약에 포함된 도급계약 일반조건 제2조 제1항 각호 외의 부분에서는 건축주와 M을 위 신축공사 사업의 주체로 표시하고 있고, 같은 항 제2호에서는 건축주와 M이 사용승인 후 신축 건물 보존등기를 하여야 한다고 정하고 있다. 또한 증 제2호에 의하면, 2023. 1. 18. 피고인, M 앞으로 이 사건 아파트 K동 제3층 E호 중 각 1/15 지분에 관하여, 제3자들 앞으로 나머지 지분에 관하여, 각 소유권보존등기가 마쳐졌고, 피고인이 2024. 1. 31. 위 부동산 중 97/105 지분에 관하여 2015. 9. 16.자 매매를 원인으로 하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마친 사실이 인정된다.
한편 '아파트 공급계약서(E호) – A'의 제8조 제1, 2항에 의하면 M이 위 부동산에 관하여 소유권보존등기를 마치고 공급금액을 완납받은 후 피고인에게 소유권이전등기를 마쳐 주도록 하고 있다.
이러한 사실에 비추어 보면, 위 부동산은 위 부분 공소사실 기재 일시에 피고인과M 등이 공동으로 소유하고 있었거나 M이 단독으로 소유하고 있었던 것으로 보이고, 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인에 대하여 자기의 물건이었다고 인정할 수 없다.
3. 소결론
따라서 이 사건 공소사실 중 권리행사방해 부분은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.