집합건물 공용부분 임대와 업무상배임죄 무죄 판결 사례

이            유

1. 공소사실
피고인은 2022. 5. 1. ~ 2024. 4. 30.경 집합건물인 서울 노원구 B건물(이하 '이 사건 건물')의 운영위원회 회장을 하였던 자이고, 피해자 C 등 41명은 이 사건 건물의 구분소유자들이다. 피고인은 이 사건 건물의 운영위원회 회장으로서 피해자들의 공동소유 부분에 대하여 임차할 경우 피해자들 전부를 위하여 관리하고 그 임차로 인한 수익금인 월세를 피해자들 전부를 위하여 보관하여야 할 업무상 임무가 있음에도, 2024. 1.25. ~ 2024. 5. 26.경, 자신의 소유인 이 사건 건물 지하 1층 D~E호를 임차인 F에게 임대하면서, 임의로 지하 1층 D호와 연결된 면적 불상의 정화조 시설이 위치한 공용공간(이하 '이 사건 공간'이라고 한다)을 임의로 임대할 목적으로 임의로 기둥과 바닥면을 설치한 다음 위 F에게 창고용으로 임대하여 주고 그 대가로 매월 12만원 씩 총 5회에 걸쳐 합계 60만 원을 개인적으로 교부받았다. 이로써 피고인은 이 사건 건물의 운영위원회 회장의 업무상 임무에 위배하여 공용부분에 대한 임차료 상당의 재산상 이익을 취득하고, 공용부분에 대한 공동의 소유권이 있는 피해자들에게 같은 금액 상당의 재산상 손해를 가하였다.
2. 피고인 및 변호인 주장의 요지
가. 이 사건 공간은 그 객관적인 용도가 지하 1층 D호 공유자들의 사용을 위한 것으로 일부공용부분에 해당하므로, 피고인이 이 사건 건물의 다른 구분소유자들에 대한 관계에서 타인의 사무를 처리하는 자의 지위에 있다고 볼 수 없다.
나. 설령 이 사건 공간이 전체공용부분에 해당한다고 하더라도, 피고인은 운영위원회 회장이 아닌 개인의 지위에서 이 사건 공간을 임대한 것이므로, 이를 임대할 권한이 없고, 그렇다면 피고인에게 수령한 임차료를 다른 구분소유자들을 위해 보관해야 할 임무가 있다고 볼 수 없다.
다. 이 사건 공간은 아무런 경제적인 가치가 없고, 구분소유자들 중 누구도 이를 사용하지 있지 않으며, 사용할 가능성도 없으므로, 이 사건 공간의 임대로 구분소유자들에게 어떠한 재산상 손해가 발생하였다고 볼 수 없다.
라. 피고인은 이 사건 건물의 관리주체로부터 이 사건 공간이 전체공용부분이 아니라는 확인을 받았기에 공용부분이라는 인식이나 구분소유자들에게 재산상 피해를 가한다는 가해의사가 없었으므로, 피고인에게 배임의 고의 내지 불법영득의사가 있다고 볼 수 없다.
3. 판단
가. 이 사건 공간이 공용부분에 해당하는지 여부
1) 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물 전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물 개조나 이용 상황의 변화등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되어야 한다(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다36779 판결 참조).
집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분과 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 건물부분 등은 공용부분이다. 집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(집합건물법 제3조, 제10조 제1항). 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재 내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단하여야 한다(대법원 2022. 1. 13. 선고 2020다278156 판결 등 참조).
2) 이 법원이 채택하여 조사한 증거들에 의하면 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 정화조는 이 사건 건물의 오수를 정화하여 배출하기 위한 시설로서 그 용도상 공용 부분이 명백하고, 이 사건 공간은 정화조를 유지·관리하기 위하여 필요한 공간이므로, 그 용도가 동일하다고 볼 것인 점, ② 현재 이 사건 건물 지하 1층 D호의 출입구를 통해서만 이 사건 공간에 들어갈 수 있는 것으로 보이기는 하지만, 이 사건 건물이 완성되어 건축물대장에 구분건물로 등록될 당시에는 칸막이 벽체가 설치되어 있지 않아서위 D호를 거치지 않고서도 이 사건 공간으로의 출입이 가능하였던 것으로 보이는 점, ③ 이 사건 공간이 일부공용부분이라는 취지의 등기는 되어 있지 않은 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 공간은 일부공용부분이 아니라 전체공용부분이라고 봄이 타당하다.
나. 피고인에게 타인사무 처리자의 지위가 있는지 여부
1) 배임죄의 주체로서 '타인의 사무를 처리하는 자'란 타인과의 대내관계에 있어서 신의성실의 원칙에 비추어 그 사무를 처리할 신임관계가 존재한다고 인정되는 자를 의미하고, 업무상 배임죄에 있어서의 업무의 근거는 법령, 계약, 관습의 어느 것이든 묻지 않고, 사실상의 것도 포함한다(대법원 2000. 3. 14. 선고 99도457 판결 등 참조).
2) 이 법원이 채택하여 조사한 증거들에 의하면 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 검사가 제출한 증거들만으로 피고인이 공용부분을 임대할 경우 구분소유자들을 위해서 그 수익금을 보관하여야 할 업무상 임무가 있는 운영위원회 회장의 지위에서 이 사건 공간을 임대하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라고 한다) 제16조는 '공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결로써 결정하되, 규약으로써 달리 정할 수 있다.'라고 규정하고 있다. 공용 부분 관리에 관한 사항에는 공용부분의 임대와 그 수익금 관리 등이 포함된다고 볼 것이므로, 이 역시 관리단집회에서 처리하는 구분소유자들의 사무에 해당하고, 따라서 관리단집회 의장이 아무런 절차를 거치지 아니하고 의장의 지위에서 공용부분을 임대하고 수익금을 수령한 것은 임무위배행위가 될 수 있다.
② 그런데 피고인은 운영위원회 회장의 지위와 무관하게 이 사건 건물 지하 1층D~E호의 소유자로서 이 사건 공간을 임대하였다고 주장하고 있고, 그 주장과 같이 피고인이 개인적으로 이 사건 공간을 임대한 것이라면 공용부분에 대한 무단임대가 될 수는 있을지언정 피고인과 구분소유자들 사이에 공용부분의 임대와 그 수익금 관리 등의 업무를 처리해야 할 신임관계가 성립한다고 볼 수는 없다. 결국 이 사건에서 피고인이 타인사무 처리자의 지위에 있다고 보기 위해서는 피고인이 운영위원회 회장의 지위에서 이 사건 공간을 임대하였다는 사실이 증거에 의하여 인정되어야 한다.
③ 고소인 G은 '임차인 F은 피고인이 회장이니 권한이 있는 것으로 알고 임대차계약을 체결한 것으로 생각된다.'라고 진술하였으나, 이는 G의 추측에 불과하고, 임차인인 F에 대해서는 아무런 조사가 되어 있지 않으며, 그 밖에 피고인이 회장으로서 어떠한 영향력을 행사하여 이 사건 공간을 임대하였다는 사정은 전혀 드러나지 않는다. 더욱이 앞서 본 바와 같이 현재 이 사건 공간은 이 사건 건물 지하 1층 D호를 통해야만 출입할 수 있는 상태이고, 피고인이 이 사건 건물 지하 1층 D호의 공유 지분을 가지고 소유권을 실질적으로 행사하고 있으므로, 피고인이 개인적으로 이 사건 공간에 대한 사실상의 사용권을 누군가에게 부여해 주는 것이 불가능한 것이 아니었고, 관리 사무소장인 H도 이 법정에서 '피고인에게 이 사건 공간이 공용부분이라서 임대할 수 없다고 하였더니, 피고인이 내 문을 통과해서 들어가는 공간이므로 마음대로 해도 된다고 말했다.'라고 진술하였으므로, 피고인이 운영위원회 회장으로서의 지위와 무관하게 개인적으로 이 사건 공간을 F에게 임대하여 주었고, F도 그와 같이 인식하였을 가능성이 충분히 있다.
4. 결론
그렇다면 이 사건 공소사실은 범죄의 증명이 없는 때에 해당하므로, 형사소송법 제325조 후단에 의하여 무죄를 선고한다.